DUBAİ, Birleşik Arap Emirlikleri (AP) — Bir mali krizin Dubai’yi neredeyse dizlerinin üzerine çökertmesinden on dört yıl sonra, birkaç büyük terkedilmiş gayrimenkul projesi nihayet şehir devletindeki yeni bir ekonomik patlamanın parçası olarak yaşam belirtileri gösteriyor.
Dubai’deki önceki yükselişlerde olduğu gibi, savaş itici bir güç. Ancak bu sefer Ortadoğu savaş alanlarından kaçan insanlar yerine Moskova’nın Ukrayna’ya karşı savaşından kaçan Rus yatırımcılar.
Emirlik’te bir emlak komisyoncusu olan Betterhomes’un grup genel müdürü Richard Waind, “Dünyanın birçok yerinde gerçek zorlukların olduğu ve insanların güvenli bir sığınak aradığı yerler var” dedi. “Bence bu hem başkent hem de aileleri için güvenli bir sığınak.”
Piyasanın 2009’dakine benzer bir sıkıntı içinde olabileceğine dair bir işaret olmasa da, bazı endişeler su yüzüne çıkmaya başladı. Hızla yükselen kira maliyetleri, emirliğe güç sağlayan yabancı işgücü için yaşam maliyetindeki baskıyı daha da kötüleştiriyor.
Bu arada ABD Hazinesi, Birleşik Arap Emirlikleri’nin en kalabalık şehrinin emlak piyasasına akan Rus parasının miktarından endişe duyuyor.
“Teorik olarak, Rus oligarklarının Emirlikleri Rus mali sistemi ile Batı’nın mali sistemi arasında bir ara istasyon olarak kullanmasını sağlayan gönüllü bir köprü görevi gören BAE’nin önemli bir itibar riski olması gerekir” dedi. Dubai’nin bir kara para aklama cenneti olduğu konusunda kapsamlı yazılar yazan Carnegie Endowment for International Peace.
“Ama gerçek aksini gösteriyor gibi görünüyor,” dedi.
Dubai hükümeti ve BAE Dışişleri Bakanlığı, Associated Press’in ayrıntılı sorularına yanıt vermedi.
Emirates’in son yarım yüzyılda ne kadar değiştiğini abartmak zor. 1968’den beri BAE’yi oluşturan yedi şeyhlik, yaklaşık 180.000 kişilik bir İngiliz himayesinden 9,2 milyondan fazla kişiye ev sahipliği yapan bir federasyona dönüştü. Hükümet istatistikçileri, yalnızca Dubai’de 3,5 milyon insanın yaşadığını ve buna ek olarak her gün şehirde geçici olarak yaşayan veya işe gidip gelen 1,1 milyon insanın olduğunu söylüyor.
Çoğu Abu Dabi’nin geniş rezervlerinden elde edilen petrol, BAE’nin ilk modernizasyonunu ateşledi. Dubai 2002’de yabancıların “mülkiyet” mülk sahibi olmasına izin vermeye başladıktan sonra, dünyanın en yüksek binası, mağaramsı alışveriş merkezleri ve genişleyen alt bölümler, bir zamanlar rüzgarla savrulan kum tepelerinin kesintisiz uzantılarından ortaya çıktı.
Gayrimenkul şu anda Dubai’nin toplam gayri safi yurtiçi hasılasının yaklaşık %10’unu temsil ediyor. COVID-19 kısıtlamaları nedeniyle yaşanan düşüşün ardından Dubai, 2022’de 86.849 konut satışı gördü ve 2009’da kırılan 80.831’lik önceki rekoru kırdı.
Alıcılar ve kiracılar, Basra Körfezi’ne uzanan bir palmiye ağacı şeklindeki insan yapımı bir takımada olan Palm Jumeirah gibi seçkin mahalleleri doldurdu.
Emlak firması CBRE’ye göre, orada bir daire için talep edilen ortalama kira yılda 67.600 doların üzerinde, bir villanın yıllık kirası ise 276.000 dolardır. Analistler, lüks pazarındaki büyümeyi, zenginlerin başka yerlerdeki salgın kısıtlamalarından kaçmasına bağlıyor.
Bu baskı, aşırı zenginlerin dünyasının dışında bile arttı. Dubai genelinde ortalama kiralar, fahiş fiyatlara karşı korumalara rağmen yıllık bazda %26,9 arttı. Villalarda yaşayan aileler, yılda ortalama 76.000 $ kira ödemeyi bekleyebilirler.
Kiradaki ani artış, İngiltere, Essex’ten 34 yaşındaki bir araba satıcısı olan Gavin Hill’i ortağıyla birlikte şehir merkezine yakın Dubai Hills semtindeki bir villadan yaklaşık 20 kilometre (12 mil) güneyde daha küçük bir daireye taşınmaya sevk etti.
Dubai’de yaşadığı altı yılda dört kez taşınan Hill, “Yeni bir yer aramak açısından, daha önce oldukça kolaydı” dedi. “Bu sefer mayın tarlası”
Rus parası bunu körüklemeye yardımcı oldu.
1986’dan beri burada faaliyet gösteren Betterhomes, geçen yıl ilk kez, Rusların yerleşik olmayanlar tarafından yapılan satın alımlarda diğer tüm milletlerden önde gittiğini gördü. Diğer emlak komisyoncuları da anekdot olarak Rusların sahip olduğu etkiyi kabul ettiler.
Waind, “Doğu Avrupa’daki krizden bu yana, hem ailelerini hem de parayı oraya taşımak isteyen çok sayıda Rus ve Ukraynalı gördük” dedi.
Dubai’nin Arap Baharı, COVID-19 ve şimdi de Rusya’nın Ukrayna’ya karşı savaşı gibi krizlerde iş avantajı arama geçmişi var. 1980’lerin İran-Irak savaşı sırasında, yeni Jebel Ali limanı, Basra Körfezi’ndeki patlamalar ve açılan ateş sonucu hasar gören gemileri onardı. Afganistan ve Irak’ta ABD liderliğindeki savaşlar, varlıklı göçmenlerin Dubai’ye ve daha geniş BAE’ye vardığını gördü.
Bu patlamalar, Batı’nın kirli para olarak kabul edeceği şeyleri de içeriyordu. Afganistan’daki 2010 Kabil Bankası skandalında zimmete geçirilen yaklaşık 1 milyar doların bir kısmı Palm Jumeirah’daki lüks evlere gitti. Suriye Devlet Başkanı Beşar Esad’ın, Esad’ın yaptırım uygulanan iş anlaşmalarına bağlı bir kuzeni de orada mülk sahibiydi.
Kaç Rus’un Dubai’de alışveriş yaptığı ve satın almaların Rus ordusuna zorunlu askerlikten kaçan insanları mı yoksa kara para aklayanların işi olabilecek toplu alımları mı kapsadığı belirsizliğini koruyor. Mülkiyet kayıtlarının halka açık olduğu ABD’nin aksine Dubai, kolayca erişilebilen bir işlem veritabanı sunmuyor.
ABD Hazine Bakanlığı’ndan bir ekip, Ocak ayında Ortadoğu turu için BAE’de mola verdi.
Üst düzey bir ABD yetkilisi Associated Press’e, ajansın Rus parasının Dubai emlak piyasasına girmesinden endişe duyduğunu söyledi. Yetkili, yaptırımların tartışılması konusundaki hassasiyet nedeniyle isminin açıklanmaması koşuluyla konuştu.
Hazine şimdiden, ABD ticari gayrimenkullerine yönelik bir uyarı yayınladı ve Rus oligarklarının ve onların aracılarının yasadışı fonları gizlemek için “son derece karmaşık finansman yöntemleri ve şeffaf olmayan mülkiyet yapıları” kullanabileceğini belirtti.
Ancak, ABD’nin Birleşik Arap Emirlikleri ile olan savunma ve ekonomik bağları göz önüne alındığında, Hazine’nin ne yapacağı belirsizliğini koruyor. Kara para aklamayla mücadeleye odaklanan küresel bir kurum, BAE’yi suçluların ve militanların orada servet saklamasını engellemek için yeterince çaba göstermediği endişesiyle “gri listeye” aldı.
Bir zamanlar terk edilmiş olan ve yeni bir yaşam sergileyen projeler arasında, 73 katlı dört kulede çok sayıda otel ve daireye ev sahipliği yapması beklenen 4 milyar dolarlık lüks bir gelişme olan Dubai Pearl yer alıyor. Bu planlar, Abu Dabi’yi şehir devletine 20 milyar dolarlık bir kurtarma sağlamaya zorlayan Büyük Durgunluğun getirdiği 2009 mali krizi sırasında çöktü.
Yıkım ekipleri şimdi Dubai Pearl’ün beton kabuğunu yıkıyor, ancak siteyle ilgili planlar belirsizliğini koruyor.
Palm Jumeirah’ın unutulmuş ikizi Palm Jebel Ali’nin geliştirilmesine yönelik planlar da yeniden başlatılıyor.
Dubai’nin 2009 krizini körüklemeye yardımcı olan bir uygulama, henüz inşa edilmemiş mülkleri satın alan spekülatörleri içeriyordu. Yerel bir firma Property Monitor, ilk alıcıların “mevcut piyasadaki yükselişten yararlanması ve eldeki bir primle nakde çevirmesi” nedeniyle “plan dışı” saygısızlığın yeniden arttığını söyledi.
Bu şirket ve diğerleri, spekülatif satın almanın başka bir balona yol açabileceği konusunda uyarıyor.
Oxford Economics Middle East’in baş ekonomisti Scott Livermore, “Bu, fiyat artışları gören herhangi bir pazarın özelliği olan spekülatif faaliyetlerde bir artışa işaret ediyor” dedi.
İngiltere’den kiracı olan Hill, piyasa tekrar düşerse bir yer satın almak istiyor. Ama bu gelişen şehirde gördüklerinden sonra temkinli davranıyor.
Hill, “Dubai insanları çok hızlı bir şekilde yiyebilir ve tükürebilir” dedi. “Çıldıran ve sonra çok, çok hızlı iflas eden çok fazla insan gördüm.”
Kaynak : https://www.washingtontimes.com/news/2023/feb/13/dubai-boom-sees-russian-cash-high-rents-and-reborn/?utm_source=RSS_Feed&utm_medium=RSS